Как продать квартиру, если она оформлена на ребенка

О правилах продажи недвижимости ребенка «Летидору» рассказал Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners (pgpartners.ru).

В российском законодательстве разрешены сделки с недвижимостью несовершеннолетних, но они несколько отличаются от обычной купли-продажи.

Как продать собственность ребенка возрастом до 14 лет

В этом возрасте все сделки от имени детей заключают их родители (или законные представители). Ребенок не имеет права лично подписывать документы, так как считается полностью недееспособным.

Лучше, чтобы в сделке участвовало оба родителя (законных представителя), если они есть. Но участие только одного из них также допускается законом.

Если при этом соблюдены все формальности и получены необходимые разрешения, такая сделка будет считаться законной, и ее нельзя оспорить на том основании, что подпись поставил только один из родителей.

Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего состоит из нескольких этапов.

Шаг 1: получение разрешения органов опеки и попечительства

Разрешение от органов опеки и попечительства является обязательным условием при отчуждении имущества несовершеннолетнего.

Не имеет значения, чем конкретно он владеет: домом, квартирой, долей в общей собственности и так далее. Даже если эта доля составляет 1/32 от однокомнатной квартиры, разрешение опеки все равно получить нужно.

Многие называют этот этап самым сложным, хотя по сути ничего сложного в этом нет. Для того чтобы получить разрешение, нужно запомнить простое правило: права несовершеннолетнего не должны быть ущемлены.
Поэтому взамен проданного имущества он должен получить другое – не хуже и не меньше той площади, которая ему принадлежала.

То есть если у ребенка была 1/2 в двухкомнатной квартире, то 1/2 в однокомнатной квартире опека может не пропустить. Однако целиком однокомнатную квартиру на ребенка оформить можно.

Несмотря на то что органы опеки предпочтительно ориентируются на площадь, это не единственный параметр.

Например, органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего с уменьшением площади, если при этом он переедет в лучшие условия, допустим из деревни в большой город, из старого дома – в новый.

Также будет учитываться доступность инфраструктуры. Если новая квартира меньше по площади, но в пешей доступности находятся детские сады, школы, поликлиники, общественный транспорт и так далее, то вероятность получить одобрение опеки высока.

Поэтому перед тем, как перед сделкой подать документы на согласование объекта, лучше заранее сходить в территориальное отделение органа опеки и уточнить, на что можно рассчитывать.

Но бывают случаи, когда родители вообще не планируют покупать другую собственность взамен проданной или опека отказывается одобрять выбранный объект. Получается, что в этом случае невозможно продать имущество ребенка? Возможно. Если в семье есть собственность не хуже той, которой располагает ребенок, то ее можно подарить несовершеннолетнему, а его недвижимость продать. В таком случае проблем с получением одобрения органов опеки и попечительства не будет.

Чтобы получить разрешение от органов опеки, необходимо собрать пакет документов. Единого списка нет, он может различаться в зависимости от региона, но основной пакет выглядит так:

• заявление родителей;

• паспорта матери и/или отца;

• свидетельство о рождении ребенка;

• выписка из ЕГРН;

• акт передачи квартиры (в случае приватизации);

• поэтажный план с экспликацией;

• отчет о рыночной стоимости имущества;

• единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;

• аналогичные документы на приобретаемую недвижимость.

Ответ (отказ или разрешение) в письменном виде от органов опеки и попечительства должен быть предоставлен родителям в течение 15 дней с даты подачи заявления.

В случае, если родители с ним не согласны, они могут обжаловать отказ в суде.

Шаг 2: заключение договора купли-продажи

После получения разрешения от органа опеки и попечительства можно заключать сам договор купли-продажи недвижимости (ДКП), который должен быть составлен в письменной форме.

ДКП необходимо удостоверить у нотариуса, в противном случае, в соответствии с ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, сделка может быть признана незаконной.

Шаг 3: государственная регистрация сделки в Росреестре

После того как ДКП удостоверен нотариусом, есть 2 варианта: оставить документы у него, и он сам направит их в регистрирующий орган, или сделать это самостоятельно через МФЦ или отделение Росреестра.

После того как произойдет регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, где указан новый собственник, а также поставлена специальная отметка на самом договоре купли-продажи.

Если вы собираетесь подавать документы самостоятельно, то их список будет такой:

• заявление о государственной регистрации права (заполняется непосредственно перед подачей документов);

• документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт законного представителя;

• оригиналы договоров купли-продажи и передаточные акты на квартиру (если на момент продажи жилье уже передано новому собственнику).

Квитанцию об оплате также нужно приложить к документам. Пока госпошлина не оплачена, регистрировать никто ничего не будет.

Срок государственной регистрации необходимо уточнить при подаче документов. В связи с пандемией коронавируса он может быть увеличен. Все зависит от региона и эпидемиологической обстановки. Иногда готовые документы можно получить уже через неделю, а иногда придется ждать до месяца.

Как продать недвижимость ребенка в возрасте от 14 до 18 лет

Процедура совершения сделки купли-продажи недвижимости с участием подростков от 14 до 18 лет практически аналогична описанной выше схеме. С той лишь разницей, что в этом возрасте ребенок получает частичную дееспособность и должен самостоятельно подписывать за себя ДКП (договор купли-продажи недвижимости).

Если такого согласия нет, то сделку легко признать недействительной.

Все остальное – согласие органов опеки и нотариальное заверение – также являются обязательными условиями при сделках по продаже недвижимости несовершеннолетнего от 14 до 18 лет.

Фото: Depositphotos, Freepik.com