Как продать квартиру, в которую вложен материнский капитал (а с ипотекой?)

Узнаем у юриста
Вокруг жилья, купленного с участием материнского капитала, существует множество мифов. Не все родители знают, как в случае необходимости можно продать такую квартиру. А большинство покупателей боится даже рассматривать такие «обремененные» объекты. Однако недоверие к подобным квартирам оправдано далеко не всегда. Да, такая сделка потребует соблюдения ряда условностей и займет больше времени, но и продавать, и покупать такое жилье можно. Но есть нюансы.
Как продать квартиру, в которую вложен материнский капитал (а с ипотекой?)

На самые популярные вопросы россиян «Летидору» ответил старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников (pgpartners.ru).

Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners

Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners

Как выделяются доли детям в жилье, купленном с участием маткапитала

Доли в жилье, купленном с участием средств материнского капитала, должны быть выделены каждому члену семьи: матери, отцу и всем несовершеннолетним детям.

Ошибочно думать, что часть квартиры должен получить только тот ребенок, на которого был выдан материнский капитал.

Понятия «обязательный размер доли» для каждого члена семьи не существует. Но логично, если жилье будет поделено между всеми в равных пропорциях. Например, если в семье мать, отец и двое детей, то каждый из них получит по 1/4 жилья.

Стоит помнить, что сейчас материнский капитал можно получить уже за первого ребенка и использовать его на улучшение жилищных условий.

Соглашение о выделении долей можно составить в простой письменной форме и зарегистрировать его в Росреестре. Для этого можно также обратиться к нотариусу, но закон не обязывает этого делать.

Доли всем членам семьи необходимо выделить в течение 6 месяцев после:

• перечисления средств материнского капитала от ПФР, если жилье покупается не в ипотеку;

• ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства (дома);

• погашения ипотеки, если квартира приобреталась с участием материнского капитала и заемных средств.

• подписания акта приема-передачи, если речь идет о новостройке.

До погашения ипотеки доли не выделяются.

Как продать квартиру, в которую вложен материнский капитал (а с ипотекой?)

Depositphotos

Как продать квартиру с выделенными долями

Для того чтобы продать недвижимость, долю в которой имеет ребенок, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Опека даст разрешение на сделку только в том случае, если права несовершеннолетнего не будут ущемлены. То есть ребенок должен получить новое жилье или долю не меньше той, которой владел ранее.

Например, нельзя продать трехкомнатную квартиру, в которой ребенок имел 1/3, и купить вместо нее однокомнатную, где несовершеннолетний также получит 1/3. Скорее всего опека не пропустит такую сделку, потому что это будет считаться ухудшением жилищных условий.

Но можно продать трехкомнатную квартиру, в которой ребенок имеет 1/3 и оформить на него приобретаемую однокомнатную квартиру целиком. Против такого варианта опека не будет возражать.

В принципе органы опеки неохотно идут на уменьшение площади, которой владеет несовершеннолетний, но в некоторых случаях это возможно. Например, когда речь идет о переезде из глубинки в большой город или об обмене старого фонда на новое благоустроенное жилье с развитой инфраструктурой. Каждый случай индивидуален. Стандартов и общих схем нет, поэтому перед тем, как обратиться с документами для получения разрешения от органов опеки на сделку с недвижимостью, стоит к ним прийти и проконсультироваться, чтобы понять в каком случае больше всего шансов получить одобрение.

Разрешение выдается в письменной форме не позднее, чем через 15 дней с даты подачи заявления.

Отказ органов опеки и попечительства в одобрении сделки можно оспорить в суде. Но такое случается крайне редко, потому что судебное разбирательство занимает около полугода, и, как правило, другие участники сделки не готовы ждать столько времени.

Также договор купли-продажи квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, должен быть заверен нотариусом.

В противном случае сделку можно признать недействительной.

Как продать квартиру, в которую вложен материнский капитал (а с ипотекой?)

Depositphotos

Как продать такую квартиру, если за нее еще не выплачена ипотека

Эта ситуация самая сложная.

Поскольку выделить доли детям можно только после того, как ипотека будет полностью погашена, то стандартная схема, по которой сейчас продается большинство ипотечных квартир, не подойдет.

При покупке квартиры с невыплаченным кредитом, где не использовался материнский капитал, достаточно легко найти покупателя. Продажа происходит по следующей схеме: покупатель оформляет кредит в том же банке, который в свою очередь гасит кредит продавца за счет средств покупателя. Юридически такая схема полностью безопасна. Продавец получает на руки разницу после выплаты кредита, а покупатель – квартиру, приобретенную в ипотеку.

Но в случае с материнским капиталом так сделать нельзя, потому что банк не позволит выделить доли детям до полного погашения кредита.

Соответственно, семья должна самостоятельно находить средства на погашение кредита, закрывать его, снимать обременение, выделять доли детям и в идеале только после этого искать покупателя.

Но существует еще один вариант относительно безболезненной продажи такой квартиры: вернуть в ПФР средства материнского капитала.

Тогда обязанности по выделению доли несовершеннолетним детям уже не будет. И ипотечную квартиру можно будет продать по стандартной схеме. Такой вариант удобнее, если остаток по кредиту значительно превышает размер материнского капитала.

Как продать квартиру, в которую вложен материнский капитал (а с ипотекой?)

Depositphotos

Каковы риски покупки квартиры с материнским капиталом

В этом случае существует только один риск, но он глобальный. Чисто теоретически купить квартиру, приобретенную при участии средств материнского капитала, в которой не выделены кому-то доли, можно, закон этого не запрещает. Но покупатель очень сильно рискует.

Дело в том, что любой из членов семьи, кто остался обделен, может обратиться в суд и расторгнуть сделку.

В этом случае жилье вернется предыдущему хозяину.

Такая недвижимость может стать миной замедленного действия. Когда ребенок, которого обделили при разделе долей, достигнет 18 лет, он может самостоятельно обратиться в суд и расторгнуть сделку. Суд вынесет решение в его пользу. Чтобы этого избежать, надо очень тщательно проверять документы перед покупкой. Не верить на слово продавцу, требовать подтверждения об использовании или неиспользовании средств материнского капитала и помнить, что с 2020 года материнский капитал положен уже на первого ребенка.

Как проверить, использовался ли материнский капитал для приобретения жилья

Для проверки этой информации существует 2 способа.

Первый – перед сделкой запросить у продавца справку о том, что материнский капитал при покупке жилья не использовался. Ее можно получить в пенсионном фонде. Второй – попросить продавца показать, какая сумма материнского капитала лежит на его счету. Это можно посмотреть через портал Госуслуг в разделе «Электронные услуги и сервисы».

Как продать квартиру, в которую вложен материнский капитал (а с ипотекой?)

Depositphotos

Есть ли скидки на квартиры, купленные с использованием материнского капитала

Если у продавца все в порядке с документами, то скидок ждать не стоит.

Да, на практике такая сделка может занять несколько больше времени – примерно 1,5 месяца за счет того, что необходимо привлекать органы опеки. Но это не тот срок, за который покупатель может просить ощутимый дисконт.

Единственный вариант, при котором можно рассчитывать на скидку (и вполне ощутимую), – это когда такая квартира находится в ипотеке, а у семьи нет никакой возможности выплатить кредит досрочно или вернуть в ПФР маткапитал. В этом случае покупателю будет предложено дать продавцу необходимую сумму под расписку для того, чтобы он погасил кредит и оформил все документы после этого.

Но риэлторы и юристы, которые находятся на стороне покупателя, очень не любят такую схему.

Дело в том, что она всегда предполагает риск, что вторая сторона не исполнит обязательства. А склонить покупателя к такому варианту можно только скидкой как минимум в 10%.

Фото: Depositphotos