Оформление недвижимости на ребенка: плюсы, минусы и подводные камни

Стоит ли делать ребенка собственником жилья? О нюансах оформления недвижимости на несовершеннолетнего «Летидору» рассказал Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners.

Законодательство РФ не исключает возможности оформления недвижимости на лицо, не достигшее совершеннолетия.

Часто мотивами такого поступка являются благие намерения родителей, которые хотят обеспечить своему ребенку надежное будущее. Другие же исходят из своих личных интересов. Например, квартира, собственником которой является ребенок, не может быть поделена при разводе, ее не могут отобрать банки за непогашенные кредиты.

Рассмотрим несколько случаев, когда квартира может быть оформлена на несовершеннолетнего:

1. Приватизация жилья.

2. Покупка недвижимого имущества.

3. Дарение.

4. Наследование.

Приватизация жилья

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных законодательством РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетний – в лице своих законных представителей или с их согласия при достижении возраста 14 лет – может отказаться от участия в приватизации. В соответствии с Постановлением Пленума ВС № 8, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Однако отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации не значит, что ребенок утрачивает право пользования квартирой.

В соответствии с Определением Верховного Суда от 25.06.2013 № 5-КГ13-52, если на момент приватизации квартиры несовершеннолетний:

• имел равное с нанимателем право пользования жилым помещением,

• в число собственников квартиры по договору передачи не включен,

• другим жилым помещением не обеспечен,

• зарегистрирован в жилом помещении,

то право ребенка пользоваться жилым помещением носит бессрочный характер.

Можно ли приватизировать квартиру только на ребенка

Да, но с определенными условиями.

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Покупка недвижимого имущества

Покупка недвижимости на имя ребенка происходит путем заключения договора купли-продажи. От лица несовершеннолетнего участника сделки действует его законный представитель либо несовершеннолетний участник действует с его согласия.

Если законные представители ребенка захотят распорядиться оформленным на него жильем (например, продать), они должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Могут ли родители сдавать квартиру, принадлежащую ребенку

Если законные представители хотят сдать в наем квартиру, принадлежащую ребенку, им также потребуется согласие органов опеки и попечительства. Подразумевается, что условия договора и условия получения вырученных денег должны быть согласованы.

Они могут быть потрачены только на его нужды или храниться до достижения им совершеннолетия.

В отдельную категорию следует вынести жилье, приобретенное на средства материнского (семейного) капитала. Подробнее ознакомиться с этой темой вы можете в статье Ипотека с использованием маткапитала: 6 подводных камней, о которых надо знать.

Дарение

Договор дарения в пользу несовершеннолетнего также заключается в общем, предусмотренном законом, порядке. С той лишь разницей, что при оформлении договора представлять сторону ребенка будет родитель/опекун.

Договор составляется и подписывается сторонами, далее необходимо собрать пакет документов для регистрации сделки.

Еще одним существенным преимуществом является отсутствие необходимости платить налог, если объект недвижимости переходит к члену семьи или близкому родственнику (братьям, сестрам, внукам и далее).

Наследование

Как известно, закон предусматривает три способа наследования:

• по закону,

• по завещанию,

• по наследственному договору.

Если завещание и наследственный договор не составлены, согласно статье 1142 ГК РФ все имущество по закону переходит ближайшим родственникам.

Документ могут оспорить через суд другие наследники, имеющие одинаковые права с фигурирующим в завещании лицом (в отличие от договора дарения).

Нетрудоспособные, не достигшие 18 лет граждане, имеют право на половину возможной части наследства по закону, даже если они не указаны в завещании. Обязательная доля формируется из завещанного имущества только в том случае, если его оставшейся части для этого не хватает. Эта норма защищает детей от ситуации, когда все имущество по завещанию переходит к другим лицам.

Принять наследство согласно действующему законодательству можно двумя способами:

• подача нотариусу заявления по месту открытия наследства,

• фактическое принятие.

Под вторым подразумеваются действия, которые свидетельствуют о том, что лицо приняло наследство – сохранение имущества, его защита от посягательств, оплата расходов на его содержание.

В остальных случаях заявление от имени несовершеннолетних подают его законные представители.

Если возникает спор о наследстве, то к участию привлекаются органы опеки и попечительства.

Особенности вступления ребенка в наследство

1. Пропуск срока в 6 месяцев не является окончательным – такую позицию сформулировал Верховный Суд РФ. Если к пропуску привело бездействие законного представителя ребенка, то это уважительная причина для восстановления прав на наследство.

2. Представитель ребенка имеет право отказаться от его доли имущества при наличии причин (нарушения прав ребенка) и с согласия опеки.

3. Наследник от 14 до 18 лет имеет право самостоятельного отказа, но с согласия опеки и родителей, либо иных законных представителей.

4. Присутствие ребенка при оформлении документов у нотариуса обязательно, если он достиг возраста 14 лет.

Стоит ли оформлять недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

Плюсы:

1. Недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, нельзя подарить, разделить при разводе, забрать за долги. Фактически до совершеннолетия ребенка с ней ничего нельзя сделать.

На этом, пожалуй, плюсы заканчиваются.

Минусы:

1. Недвижимостью несовершеннолетнего нельзя свободно распоряжаться. Ее нельзя продать или обменять без согласия органов опеки и попечительства.

Из-за этого сорвалась ни одна сделка по купле-продаже недвижимости, а покупатели стараются обходить стороной объекты с несовершеннолетними собственниками.

2. Собственность несовершеннолетнего нельзя сдавать без разрешения органов опеки. А все средства, вырученные от сдачи жилья, должны быть размещены на счету несовершеннолетнего и могут тратиться с разрешения органов опеки – лишь на нужды несовершеннолетнего.

3. Если недвижимость находится в долевой собственности между родителями и детьми, повзрослевшие дети могут доставить много неприятных моментов родителям, требуя размена или продажи общего имущества.

4. Недвижимость несовершеннолетнего не может служить предметом залога, под нее не удастся получить деньги в банке.

Фото: Depositphotos, Freepik.com

Давайте дружить в социальных сетях! Подписывайтесь на нас в Facebook, «ВКонтакте» и «Одноклассниках»!