Новый порядок совершения сделок с жилой недвижимостью

Отменены требования обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости, и регистрируется только переход права собственности на жильё. Бумажной волокиты стало чуть меньше, а значит оформить квартиру в собственность стало легче. C 1 марта 2013 года вступил в силу и уже более полугода применяется на практике Федеральный закон РФ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Этот закон внёс масштабные и значимые изменения в положения действующего гражданского законодательства.В частности, принципиально изменился порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, а конкретно отменено требование обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости: – договора купли-продажи жилого помещения (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ), – договора дарения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ), – договора ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).Следует заметить, что по-прежнему является обязательной государственная регистрация следующих договоров: – договоров об ипотеке жилых помещений и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 10 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»);– договоров участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).В рамках оборота совместно нажитого имущества наибольший интерес представляют собой такие сделки, как купля-продажа и дарение жилья. При этом необходимо иметь в виду, что исчерпывающий чёткий перечень видов жилых помещений указан в ст. 16 Жилищного кодекса РФ(жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната).Согласно ранее действовавшим нормам государственной регистрации подлежали – право собственности или инее вещное право (его возникновение, изменение и прекращение) на жилую недвижимость (ст. 131 Гражданского кодекса РФ) и – сам договор купли-продажи жилого помещения как сделка (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).Правовые последствия второго из этих правил, теперь не подлежащего применению, были следующие:1) Сделка купли-продажи жилого помещения относилась к категории сделок, требующих обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ), соответственно, и при покупке, и при продаже применению подлежали положения п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.То есть раньше при совершении сделки купли-продажи жилого помещения в регистрирующий орган требовалось представить нотариально удостоверенное согласие второго супруга: – как при покупке жилого помещения (так как совершалась регистрируемая сделка – п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ), – так и при продаже жилья (во-первых, опять-таки совершалась регистрируемая сделка, во-вторых, происходило распоряжение - отчуждение - жилой недвижимости – п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).С 1 марта 2013 года при совершении сделки купли-продажи жилого помещения регистрируется только переход права собственности на жильё. Регистрация самой сделки не производится.С внесением указанных изменений в Гражданский кодекс РФ при совершении сделки купли-продажи жилого помещения нотариально удостоверенное согласие второго супруга в регистрирующий орган представляется только в случае продажи жилья (по основанию совершения сделки по отчуждению совместно нажитой недвижимости – п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).Если же рассматривать сделку купли-продажи жилья с точки зрения покупки, то применению уже будут подлежать правила п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, при этом при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. То есть при покупке жилья письменного нотариально удостоверенного согласия второго супруга в регистрирующий орган представлять больше не нужно – такое согласие исходя из норм п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ предполагается по умолчанию. Правила же п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ при покупке жилья применению подлежать не будут, так как ни совершения регистрируемой сделки, ни отчуждения недвижимости не будет иметь места.2) По ранее действовавшим правилам, когда сделка купли-продажи жилого помещения подлежала госрегистрации и для её совершения в любом случае требовалось нотариально удостоверенное согласие второго супруга, соответственно, подлежала применению норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.То есть раньше, если супруг хотел оспорить сделку с жильём, совершённую вторым из супругов, он, опираясь на эту норму, в течение 1 года с момента обнаружения им факта совершения соответствующей сделки мог оспорить её в суде, причём и в случае покупки, и в случае продажи жилья – по одним и тем же правилам п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.Теперь же, когда нотариально удостоверенное согласие второго супруга представляется только при продаже жилой недвижимости, соответственно, такая процедура возможна лишь в случае оспаривания продажи жилья по мотиву несогласия на заключение соответствующего договора.В ситуации оспаривания покупки жилой недвижимости, когда согласие второго супруга по умолчанию предполагается, порядок обращения в суд регламентируется п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.Практика применения данной нормы красноречиво демонстрирует, что бесспорно доказать в суде факт осведомлённости покупателя о несогласии второго из супругов на сделку практически невозможно.Следует заметить, что когда указанные нормы об отмене регистрации договоров купли-продажи только начали действовать (особенно в первый месяц), многие сделки купли-продажи жилой недвижимости проводились задним числом – настолько непредсказуемы и малопонятны были новые правила. То есть сама сделка по факту совершалась после 01.03.2013 года (после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс РФ), а договор купли-продажи, составляемый в письменной форме, датировался ранее 01.03.2013 года, например, «25 февраля 2013 года».Министерство экономического развития РФ, в ведомстве которого находится Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в Письме от 01.03.2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13 высказалось по этому поводу однозначно:договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 года (например, 28.02.2013 года, равно как и 28.02.2012 года и т.п.), будут подлежать государственной регистрации и после 01.03.2013 года, так как требование об их регистрации предусмотрено соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ, действовавшими до 01.03.2013 года (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ); новые же положения Гражданского кодекса РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу закона, то есть возникшим после 01.03.2013 года.3) Согласно ранее применявшимся нормам ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации.Соответственно, даже когда подписанный всеми участниками сделки договор купли-продажи вместе с актом приёма-передачи сдавался в Управление Росреестра для проведения регистрационных действий, договор всё ещё считался незаключённым, а сделка – несовершённой. Такой договор не подлежал признанию и правовой защите со стороны государства. Согласно внесённым изменениям правила об обязательной госрегистрации договоров купли-продажи жилого помещения, составленных (подписанных) после 01.03.2013 года, не применяются. Соответственно, все договора, подписанные после 01.03.2013 года, считаются заключенными, порождающими юридические права и обязанности, с момента их подписания участниками сделки.4) Согласно подп. 22) п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина в размере 1 000 рублей взимается с физических лиц – за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество; – за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества.С упразднением госрегистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости не взимается и вторая из указанных пошлин. Уплате подлежит только государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности, которое при совершении сделки купли-продажи возникает у покупателя (соответственно, обязанность по её уплате лежит на покупателе).5) Согласно ст. 14 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (форма штампа регистрационной надписи на документах установлена в Приложении № 15 к Правилам ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).Однако с упразднением госрегистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости на сегодняшний день возможна ситуация, когда на самом договоре купли-продажи (то есть бумажном носителе условий сделки) после прохождения через Управление Росреестра и регистрации перехода права собственности к покупателю не будет никаких штампов, печатей или иных удостоверительных надписей.А именно: если сделка проводилась без регистрации ипотеки (то есть расчёт был произведён полностью, кредитные средства не привлекались), следовательно, штампа о госрегистрации залога (ипотеки) ни на одном экземпляре договора не будет. Штамп о проведённой регистрации права собственности покупателя проставляется на том экземпляре договора, который ему и выдаётся. Соответственно, продавец после проведения сделки получит из органа Росреестра свой экземпляр договора без каких либо отметок госоргана, подтверждающих, что произошло отчуждение недвижимого имущества. Проще говоря, у продавца на руках будет договор купли-продажи в том же виде, в каком он был до сдачи в Управление Росреестра.На моей практике было несколько случаев, когда продавцы договаривались с покупателями недвижимости, чтобы сам договор сдавался в Росреестр в большем количестве экземпляров, чем по факту было необходимо. При этом «лишний» экземпляр, по условиям договора, подлежал выдаче покупателю (соответственно, на нём будет проставлен штамп о госрегистрации перехода права собственности) – настолько людям было непривычно и неспокойно получать после сделки «пустой» документ (впоследствии, как уже понятно, покупатели передавали «дополнительный» экземпляр на руки продавцу).Однако описанная ситуация – лишь иллюстрация того, как первое время после отмены двойной регистрации купли-продажи жилья (регистрации и перехода права собственности, и самого договора) люди, привыкшие к определённой схеме проведения подобных сделок, с опаской и недоверием принимали новые правила совершения регистрационных действий.По логике вещей данная реформа назрела уже давно: по факту происходило дублирование одних и тех же действий с одной и той же целью - и регистрация прав на недвижимое имущество. В данный же переходный период нужно просто чётко понимать, в чём проявляются существенные изменения порядка проведения подобных сделок по сравнению с ранее практиковавшимися схемами купли-продажи жилья, и знать свои права и обязанности в области оборота недвижимого имущества.Перечень использованных нормативно-правовых актов:– Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 года N 51-ФЗ – Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ – Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ – Налоговый кодекс РФ (Часть вторая) от 05.08.2000 года № 117-ФЗ – Федеральный закон РФ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" – Федеральный закон РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; – Федеральный закон РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» – Письмо Министерства экономического развития РФ от 01.03.2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13