Новый порядок совершения сделок с жилой недвижимостью

C 1 марта 2013 года вступил в силу и уже более полугода применяется на практике Федеральный закон РФ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Этот закон внёс масштабные и значимые изменения в положения действующего гражданского законодательства.

В частности, принципиально изменился порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, а конкретно отменено требование обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости:
– договора купли-продажи жилого помещения (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ),
– договора дарения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ),
– договора ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).

Следует заметить, что по-прежнему является обязательной государственная регистрация следующих договоров:
– договоров об ипотеке жилых помещений и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 10 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»);

– договоров участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

В рамках оборота совместно нажитого имущества наибольший интерес представляют собой такие сделки, как купля-продажа и дарение жилья.
При этом необходимо иметь в виду, что исчерпывающий чёткий перечень видов жилых помещений указан в ст. 16 Жилищного кодекса РФ(жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната).

Согласно ранее действовавшим нормам государственной регистрации подлежали
– право собственности или инее вещное право (его возникновение, изменение и прекращение) на жилую недвижимость (ст. 131 Гражданского кодекса РФ)
и
– сам договор купли-продажи жилого помещения как сделка (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

Правовые последствия второго из этих правил, теперь не подлежащего применению, были следующие:

1. Сделка купли-продажи жилого помещения относилась к категории сделок, требующих обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ), соответственно, и при покупке, и при продаже применению подлежали положения п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

То есть раньше при совершении сделки купли-продажи жилого помещения в регистрирующий орган требовалось представить нотариально удостоверенное согласие второго супруга:
– как при покупке жилого помещения (так как совершалась регистрируемая сделка – п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ),
– так и при продаже жилья (во-первых, опять-таки совершалась регистрируемая сделка, во-вторых, происходило распоряжение - отчуждение - жилой недвижимости – п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

С 1 марта 2013 года при совершении сделки купли-продажи жилого помещения регистрируется только переход права собственности на жильё. Регистрация самой сделки не производится.

С внесением указанных изменений в Гражданский кодекс РФ при совершении сделки купли-продажи жилого помещения нотариально удостоверенное согласие второго супруга в регистрирующий орган представляется только в случае продажи жилья (по основанию совершения сделки по отчуждению совместно нажитой недвижимости – п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Если же рассматривать сделку купли-продажи жилья с точки зрения покупки, то применению уже будут подлежать правила п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, при этом при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. То есть при покупке жилья письменного нотариально удостоверенного согласия второго супруга в регистрирующий орган представлять больше не нужно – такое согласие исходя из норм п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ предполагается по умолчанию. Правила же п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ при покупке жилья применению подлежать не будут, так как ни совершения регистрируемой сделки, ни отчуждения недвижимости не будет иметь места.

2. По ранее действовавшим правилам, когда сделка купли-продажи жилого помещения подлежала госрегистрации и для её совершения в любом случае требовалось нотариально удостоверенное согласие второго супруга, соответственно, подлежала применению норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

То есть раньше, если супруг хотел оспорить сделку с жильём, совершённую вторым из супругов, он, опираясь на эту норму, в течение 1 года с момента обнаружения им факта совершения соответствующей сделки мог оспорить её в суде, причём и в случае покупки, и в случае продажи жилья – по одним и тем же правилам п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Теперь же, когда нотариально удостоверенное согласие второго супруга представляется только при продаже жилой недвижимости, соответственно, такая процедура возможна лишь в случае оспаривания продажи жилья по мотиву несогласия на заключение соответствующего договора.

В ситуации оспаривания покупки жилой недвижимости, когда согласие второго супруга по умолчанию предполагается, порядок обращения в суд регламентируется п. 2  ст. 35 Семейного кодекса РФ: сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Практика применения данной нормы красноречиво демонстрирует, что бесспорно доказать в суде факт осведомлённости покупателя о несогласии второго из супругов на сделку практически невозможно.

Следует заметить, что когда указанные нормы об отмене регистрации договоров купли-продажи только начали действовать (особенно в первый месяц), многие сделки купли-продажи жилой недвижимости проводились задним числом – настолько непредсказуемы и малопонятны были новые правила. То есть сама сделка по факту совершалась после 01.03.2013 года (после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс РФ), а договор купли-продажи, составляемый в письменной форме, датировался ранее 01.03.2013 года, например, «25 февраля 2013 года».

Министерство экономического развития РФ, в ведомстве которого находится Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в Письме от 01.03.2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13 высказалось по этому поводу однозначно:

договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 года (например, 28.02.2013 года, равно как и 28.02.2012 года и т.п.), будут подлежать государственной регистрации и после 01.03.2013 года, так как требование об их регистрации предусмотрено соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ, действовавшими до 01.03.2013 года (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ);   новые же положения Гражданского кодекса РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу закона, то есть возникшим после 01.03.2013 года.

3. Согласно ранее применявшимся нормам ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, даже когда подписанный всеми участниками сделки договор купли-продажи вместе с актом приёма-передачи сдавался в Управление Росреестра для проведения регистрационных действий, договор всё ещё считался незаключённым, а сделка – несовершённой. Такой договор не подлежал признанию и правовой защите со стороны государства.  

Согласно внесённым изменениям правила об обязательной госрегистрации договоров купли-продажи жилого помещения, составленных (подписанных) после 01.03.2013 года, не применяются. Соответственно, все договора, подписанные после 01.03.2013 года, считаются заключенными, порождающими юридические права и обязанности, с момента их подписания участниками сделки.

4. Согласно подп. 22) п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина в размере 1 000 рублей взимается с физических лиц

– за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
– за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества.

С упразднением госрегистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости не взимается и вторая из указанных пошлин. Уплате подлежит только государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности, которое при совершении сделки купли-продажи возникает у покупателя (соответственно, обязанность по её уплате лежит на покупателе).

5. Согласно ст. 14 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (форма штампа регистрационной надписи на документах установлена в Приложении № 15 к Правилам ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Однако с упразднением госрегистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости на сегодняшний день возможна ситуация, когда на самом договоре купли-продажи (то есть бумажном носителе условий сделки) после прохождения через Управление Росреестра и регистрации перехода права собственности к покупателю не будет никаких штампов, печатей или иных удостоверительных надписей.

А именно: если сделка проводилась без регистрации ипотеки (то есть расчёт был произведён полностью, кредитные средства не привлекались), следовательно, штампа о госрегистрации залога (ипотеки) ни на одном экземпляре договора не будет. Штамп о проведённой регистрации права собственности покупателя проставляется на том экземпляре договора, который ему и выдаётся. Соответственно, продавец после проведения сделки получит из органа Росреестра свой экземпляр договора без каких либо отметок госоргана, подтверждающих, что произошло отчуждение недвижимого имущества. Проще говоря, у продавца на руках будет договор купли-продажи в том же виде, в каком он был до сдачи в Управление Росреестра.

На моей практике было несколько случаев, когда продавцы договаривались с покупателями недвижимости, чтобы сам договор сдавался в Росреестр в большем количестве экземпляров, чем по факту было необходимо. При этом «лишний» экземпляр, по условиям договора, подлежал выдаче покупателю (соответственно, на нём будет проставлен штамп о госрегистрации перехода права собственности) – настолько людям было непривычно и неспокойно получать после сделки «пустой» документ (впоследствии, как уже понятно, покупатели передавали «дополнительный» экземпляр на руки продавцу).

Однако описанная ситуация – лишь иллюстрация того, как первое время после отмены двойной регистрации купли-продажи жилья (регистрации и перехода права собственности, и самого договора) люди, привыкшие к определённой схеме проведения подобных сделок, с опаской и недоверием принимали новые правила совершения регистрационных действий.

По логике вещей данная реформа назрела уже давно: по факту происходило дублирование одних и тех же действий с одной и той же целью - и регистрация прав на недвижимое имущество. В данный же переходный период нужно просто чётко понимать, в чём проявляются существенные изменения порядка проведения подобных сделок по сравнению с ранее практиковавшимися схемами купли-продажи жилья, и знать свои права и обязанности в области оборота недвижимого имущества.

Перечень использованных нормативно-правовых актов:

– Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 года N 51-ФЗ
– Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ
– Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ
– Налоговый кодекс РФ (Часть вторая) от 05.08.2000 года № 117-ФЗ
– Федеральный закон РФ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
– Федеральный закон РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
– Федеральный закон РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
– Письмо Министерства экономического развития РФ от 01.03.2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13