Записки адвокатов: продажа квартир с несовершеннолетними

Ситуация, сложившаяся у моих недавних клиентов, может многим показаться знакомой: есть денежные накопления, есть дети и есть необходимость переехать в новое, более просторное жильё. Единственное, чего им еще не доставало – это ипотечный кредит на недостающую сумму для покупки новой трёхкомнатной квартиры.

Запутанной и довольно рискованной схемой, с помощью которой они решили свою проблему, я хочу поделиться.

На момент принятия решения о покупке новой квартиры и получении ипотечного кредита ситуация была следующей:

• муж и жена состояли в официальном браке, при этом фамилии у них были разные;
• муж был индивидуальным предпринимателем и использовал упрощённую систему налогообложения – ЕНВД (единый налог на вменённый налог);
• жена не работала в течение последних семи лет;
• у жены был 12-летний сын от первого брака, ребенок проживал с матерью и отчимом, но последний не оформлял усыновления, родной отец ребенка был лишен родительских прав;
• у этой семейной пары не было совместно нажитого недвижимого имущества, жили они в съёмной квартире (то есть по договору найма);
• при этом у мужа была 1\3 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, приватизированную вместе с матерью и братом;
• также 1/3 доля в праве собственности на однокомнатную квартиру была у 12-летнего сына жены от первого брака.

Фактически у семьи была на руках денежная сумма, составляющая около 40 %  от стоимости приобретаемого жилья. Им необходимо было получить кредит на недостающие 60 %.

Однако при этом возникало два «но»:

1. При ипотечном кредитовании чем меньше процент собственных средств (так называемый «первоначальный взнос») и, соответственно, чем больше процент ипотечных средств банка, тем выше процентная ставка кредита. Учитывая, что семья планировала погасить семилетний кредит уже через 1-2 года (бизнес мужа носил сезонный характер), лишние проценты были совершенно ни к чему.

2. Для получения кредита на сумму, составляющую 60 % стоимости приобретаемого жилья, необходимо было представить справки, подтверждающие определённый уровень дохода заёмщика. Напомню, что супруга не работала. Вариант с покупкой нужных справок по форме 2-НДФЛ нами даже не рассматривался.

Учитывая, что объём дохода или прибыли при системе налогообложения в виде ЕНВД у мужа нигде не учитывался, банк предложил выехать на место ведения бизнеса и оценить возможные доходы заёмщика. Однако уже после предварительной консультации с кредитным специалистом нам стало понятно, что банк не оценит, исходя из своих критериев, доходы мужа как необходимые и достаточные для погашения кредита (связано это с тем, что муж для постановки на выгодный ему налоговый учёт (ЕНВД) в договоре аренды торговой площади уменьшил фактический размер арендуемого торгового зала, а банк исходил именно из площади, указанной в договоре аренды, соответственно, и получаемые от торговли доходы в нашем случае посчитал бы меньшие, чем они были на самом деле).

При этом в кредитующем нас банке действовала ипотечная программа, в соответствии с которой при покупке квартиры, 60 % стоимости которой оплачивает покупатель за счет собственных средств, оставшиеся 40 % необходимой суммы банк предоставлял в кредит без всяких справок по двум документам: паспорту и водительским правам/свидетельству страхования (так называемая программа «Нет формальностям»).

Решено было использовать все возможности для прохождения по данной ипотечной программе без сбора каких-либо справок. Для этого нужно было только одно – деньги для достижения отметки 60 % собственных средств, то есть необходимо было найти ещё 20 % от стоимости жилья.

Собрали всю оставшуюся наличность, какую могли, заняли, у кого было можно (как часто бывает, немногие горели желанием ссудить в долг),  но нужную сумму так и не смогли собрать. Решено было использовать имеющуюся у членов семьи недвижимость.

Варианты действий, лежащие на поверхности, были следующими:

1. Заложить имеющуюся недвижимость (1\3 доли в праве собственности мужа на двухкомнатную квартиру) в банке и получить недостающую денежную сумму. Однако проценты по кредитам под залог имеющейся недвижимости достигают 20 %, и такая схема была крайне невыгодной.

2. Продажа имеющейся у мужа 1\3 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, приватизированную вместе с матерью и братом. Однако проблема была в том, что мать и брат действительно там проживали, в то время как мой клиент лишь имел право собственности на соответствующую долю, но фактически не пользовался своими правами собственника. Посему продать посторонним лицам долю в квартире, где живут близкие родственники, и вселить туда незнакомых людей мой клиент отказался.

Значит, нужно было продать его долю такому человеку, который хоть и станет долевым собственником квартиры, но никого туда не вселит.

И тут мы вспомнили про долю пасынка, которому принадлежала 1/3 доля в праве собственности на однокомнатную квартиру. Я предложила провести «реальную» сделку и продать долю мальчика. Так как согласно требованиям ст. 37 Гражданского кодекса РФ отчуждение недвижимости несовершеннолетнего возможно только с согласия органа опеки и попечительства, а последний может дать такое согласие, если несовершеннолетнему взамен будет приобретено другое жилое помещение, решено было в качестве встречной покупки приобрести пасынку упомянутую долю мужа.

Указать в качестве встречной покупки долю в приобретаемой трёхкомнатной квартире было нельзя, так как общепринятая практика банков такова, что они не позволяют включать в число собственников приобретаемой на кредитные средства недвижимости несовершеннолетних (так как банк в обеспечение возврата кредита берет жильё в залог, и в случае начала процедуры взыскания и выселения лишить ребенка жилья будет практически невозможно).

Итак, решено было продать третьему лицу долю ребенка, а взамен купить ему долю отчима. Имущественные права ребенка при этом не ущемлялись.  В то же время никто фактически не вселялся в квартиру, где жили родственники мужа, а в конечном итоге семья получала необходимую денежную сумму для покупки нового жилья по выгодной ипотечной программе.

Должна заметить, что подобный вариант с точки зрения буквального толкования закона не возможен.
Согласноч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФправо ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса РФ.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (ч. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

А ст. 37 Гражданского кодекса РФ в ч. 3 запрещает совершение сделок между опекуном/попечителем (его супругом или близким родственником) и самим подопечным, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (единственное исключение – передача подопечному имущества в дар или безвозмездное пользование).

На будущее следует учесть, что законными представителями несовершеннолетнего являются: родители, усыновители, опекуны и попечители. То есть понятие «опекун» не равнозначно понятию «родитель» или «усыновитель». Опека или попечительство над несовершеннолетними согласно ст. 11 Федерального закона РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливаются в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ: при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов (ч. 3 ст. 31 Гражданского кодекса РФ).

Однако хотя ст. 37 Гражданского кодекса РФ говорит о правовом статусе именно опекунов и попечителей, но норма ст.  60 Семейного кодекса РФ распространяет действие правил ст. 37 Гражданского кодекса РФ на родителей при реализации ими полномочий по распоряжению имуществом несовершеннолетних.

В нашем случае при использовании предложенной схемы мать мальчика могла продать долю сына, так как данная сделка совершалась бы с посторонним лицом, но при совершении встречной покупки представляла бы интересы сына в сделке со своим мужем. А это именно та ситуация, которая ч. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ запрещена.

Однако практика принятия органами опеки соответствующих решений такова, что если при совершении подобной сделки между несовершеннолетним и самим опекуном или его родственником/супругом не нарушаются права ребенка (не уменьшается метраж жилой площади, приобретается более благоустроенное жильё и т.п.), то орган опеки пропускает такие сделки.

Все эти юридически тонкие моменты я разъяснила своим клиентам. Я выслушала все их возражения и негодования по поводу того, что когда они хотят переехать с ребенком в новую просторную квартиру, при этом предоставив ребенку после продажи другую долю, то закон им мешает это сделать. Альтернативные способы выйти из сложившейся ситуации:

1. Временное расторжение брака для получения согласия органа опеки на совершение этих двух сделок по продаже и покупке долей. После этого брак снова было бы необходимо зарегистрировать, так как супругам ещё нужно было получить ипотечный кредит, по которому они выступали созаёмщиками).

2. Заключение договора об отчуждении доли мужа постороннему, третьему лицу, не являющемуся родственником матери мальчика, и последующее заключение договора купли-продажи соответствующей доли уже между ребенком и этим третьим лицом. Естественно, первый из этих договоров должен быть заключен только «на бумаге» с доверенным близким человеком, задача которого - временно побыть в роли собственника недвижимости.

В итоге супруги всё же приняли решение попробовать получить разрешение органа опеки. В случае отрицательного ответа мы готовились подавать заявление в суд об оспаривании соответствующего отказа.

Однако к нашей радости орган опеки и попечительства, изучив представленные документы, выдал разрешение на заключение соответствующих сделок. Орган опеки при этом исходил из положений ст. 20 Федерального закона РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и тех условий, по которым совершались сделки. Имущественные права ребенка в результате их совершения улучшались: взамен 1/3 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру он приобретал 1/3 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, при этом соответствующий размеру доли метраж жилой площади не уменьшался.

После получения разрешения органа опеки на совершение сделок с долями последние необходимо было зарегистрировать в Росреестре. Регистрирующий орган при этом руководствуется положениями Федерального закона РФ от 21.07.1997  года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также детализирующим подзаконным актом - Приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 года N 126
«Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом данная инструкция предписывает не только требовать представления соответствующего разрешения органа опеки на совершение сделки, но и проводить правовую экспертизу документов и проверять законность сделки с учётом положений действующего законодательства (пункт 9).

На этом этапе сделки мы также готовились к отказу Росреестра в государственной регистрации, так как хотя разрешение органа было получено, Росреестр после проведения правовой экспертизы представленных документов мог отказать в регистрации сделки. Однако нам повезло: сыграли свою роль конвеерный и почти механизированный процесс работы регистрирующего органа и стечение обстоятельств. При регистрации прав на недвижимое имущество в заявлении о совершении регистрационных действий указывается семейное положение участников сделки. При этом данные заносятся в соответствии с записями в паспорте и остаются в базе. Когда Вы приходите в регистрирующий орган повторно, данные о Вашем семейном положении там сохранены со времени Вашего предыдущего обращения. Если Ваше семейное положение изменилось, то в соответствии с новыми записями в паспорте заносятся новые сведения.

Однако когда при совершении сделки семейное положение сторон не имеет правового значения (например, отчуждается личное недвижимое имущество), то в заявлении не зависимо от фактического семейного положения соответствующая строчка заполняется формулировкой «в браке не состоит».

Так произошло и в нашем случае. Так как муж продавал пасынку долю в приватизированной квартире (которая как полученная по безвозмездной сделке не входит в состав совместного с супругом имущества), то он был указан в заявлении как не состоящий в браке.

Покупателем по сделке являлся сам несовершеннолетний, который также был указан в заявлении как холостой. Семейное положение законного представителя – матери – вообще в заявлении и других документах не указывалось.

Так как муж и жена после заключения брака никакого недвижимого имущества в совместную собственность не приобретали, то данных о регистрации между ними брака в Росреестре не имелось. А проверять этого регистратор не стал, так как, напомню, муж и жена носили разные фамилии.

В итоге после получения разрешения органа опеки сделки с долями были зарегистрированы в Росреестре, после чего был оформлен ипотечный кредит по наиболее выгодной для клиентов программе и семья приобрела новую квартиру.

Вот такое невероятное стечение обстоятельств, везение и немалая толика практических и юридических знаний помогли нам реализовать эту рискованную схему по проведению этих сделок.

К слову сказать, момент с везением (отсутствие данных в Росреестре, разные фамилии у супругов, согласие органов опеки) можно при других фактических обстоятельствах дела заменить обходным вариантом: расторжением брака между родителями на период совершения сделки или перерегистрацией права собственности на иное доверенное лицо (не являющееся родственником опекуна, в нашем случае – родственником матери несовершеннолетнего), которое при купле-продаже выступило бы стороной по сделке с ребенком.

В заключении хотелось бы заметить, что любая сложная ситуация требует детального анализа и многостороннего подхода. Следует рассматривать и прорабатывать все теоретически возможные варианты разрешения юридической проблемы, использовать при этом нестандартные решения.

_Перечень использованных нормативно-правовых актов:

• Гражданский кодекс РФ (Часть 1) от  30.11.1994 года N 51-ФЗ
• Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ
• Федеральный закон РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
• Федеральный закон РФ от 21.07.1997  года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
• Приказ Минюста РФ от 20.07.2004 года N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним»_