Покупка квартиры по ренте

Как только наступают кризисные времена, на заборах, столбах и в интернете тотчас появляются объявления о продаже квартир – за смешные, в принципе, деньги, но с ОТСРОЧКОЙ ЗАСЕЛЕНИЯ. К продаже предлагаются квартиры, обремененные рентой.

В 99,9% случаев речь идет о том, что в данной квартире проживает пенсионер, пожилой человек, который с наибольшей долей вероятности вскоре покинет этот мир, и в квартиру можно будет заселяться. Условия, как правило, такие: сколько-то продавцу и ежемесячная сумма – пенсионеру.
Вроде бы заманчиво. Квартира-то будет ваша, она переходит в вашу собственность, независимо от того, кто там живет.

Тем более, кто бы что не говорил, иных способов приобретения квартиры среднестатистическому гражданину (за исключением получения в наследство или в подарок) не так много. Процент по ипотеке не снижаются, в отличие от уровня доходов. Рожать ребенка только для того, чтобы получить материнский капитал – операция более чем сомнительная.

Итак, приобретение квартиры с отсрочкой заселения. Риски есть, и серьезные. Это сделка рискованная, и риски эти надо осознать и взвесить. Хотя почему-то многие сначала ввязываются в неприятности, а уже потом мужественно их преодолевают. Многие не имеют ни малейшего понятия о том, что это за отношения, как они оформляются и как надо исполнять такие сделки. А ведь этот тот самый случай, когда неисполнение чревато потерей денег и квартиры.

Нотариусы, да не прогневаются они, небольшое подспорье. Они сами порой не в состоянии внятно объяснить содержание договоров ренты, и, когда просишь разъяснить особенности составленного за немалые деньги проекта сделки, нотариус просто заявляет, что «так делают все» и нечего умничать.
Начнем с самого «простого»: в чем разница между рентой и пожизненным содержанием с иждивением?

Рента и пожизненное содержание с иждивением

В случае оформления ренты покупатель квартиры обязан ежемесячно перечислять установленную денежную сумму продавцу. И все. Если оформляется пожизненное содержание с иждивением, то это – далеко не все. Обязателен личный уход и содержание, в том числе приобретение и доставка продуктов, лекарств, одежды, уборка, обеспечении медпомощи и т. д.

Осознаем и запомним это. А то не исключено, что вам будут объяснять, что от вас требуется, скажем, 10 000 руб. в месяц, а неисполнение обязанностей по личному уходу, даже с заменой ежемесячной выплаты – безусловное основание для расторжения сделки. Или еще один момент. Вам могут не сказать о том, что рента, которую вы будете выплачивать, не пожизненная, а постоянная. Нежелание разбираться в «этой казуистике» ведет к тому, что по договору вы будете обязаны выплачивать ренту БЕССРОЧНО, а не в течение срока жизни получателя (ст. 583 ГК РФ).

Еще одна небесполезная тонкость, связанная с возмездностью или безвозмездностью сделки. Если продавец передает покупателю квартиру за плату (размер значения не имеет), то обязанность по ежемесячным расходам нового собственника остается в рамках, установленных договором и привязанных к минимальному размеру оплаты труда (базовая сумма, равная 100 руб.).

Если же при оформлении сделки стоимость квартиры не оплачивалась, то договор считается безвозмездным. В таком случае расходы покупателя, независимо от условий договора, должны составлять не менее одного прожиточного минимума в месяц (ст. 597 ГК РФ в ред. Федерального закона от 30.11.11 № 363-ФЗ).

Кроме того, если имущество под выплату пожизненной ренты передано бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).

Еще одна опасность, которая подстерегает покупателя такой квартиры, связана с неуместной интеллигентностью последнего. Привезли продукты и неудобно попросить расписку? Убрали квартиру и не составили акт? Долгие годы всех все устраивает, сроднились, к чему формалистика? Между тем малейшего каприза или весеннего обострения достаточно, чтобы возник судебный спор о расторжении договора в связи с его якобы неисполнением.
Для пожилого человека это реальный шанс вернуть квартиру в собственность. И, если покупатель не будет готов представить реальную амбарную книгу с собственноручными расписками в получении оказанных услуг и проявленных забот, с указанием на то, что получателя ренты все устраивает, и претензий нет, то суд может прийти к «обоснованному» выводу о нарушении обязательств и о расторжении договора.

А между тем, по прямому указанию закона, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ). Последнее установлено применительно к пожизненному содержанию с иждивением, но мне не удалось найти ни одного судебного решения по всем видам рентных отношений, по которому покупатель получил что бы то ни было назад. Наши суды в таких делах в большей степени руководствуются состраданием, а не законом. К тому же существует правило о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Еще одна опасность, которая предостерегает покупателя имущества под выплату пожизненной ренты – это случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Ни то, ни другое не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Даже если квартиры больше нет.

И потом, возвращаясь к разговору о том, что «квартира – то моя». Формально так и есть, покупатель является собственником. Однако такой объект, скажем так, несколько ограничен в обороте. Продать просто так ее не получится, потому что ваши обязательства по договору ренты перейдут на приобретателя имущества (ст. 586 ГК РФ). Кроме того, тот, кто проживает в «вашей» квартире – это не просто чей-то дедушка или бабушка, но лицо, у которого «ваша» квартира находится в залоге (ст. 587 ГК РФ).