02 сентября 2015 в 10:00

Аренда жилья: как справить новоселье и не попасть впросак

Вы – молодая семья, мечтающая о собственном домашнем очаге? Для тех, кто не имеет денег на покупку квартиры, хорошим решением станет съемное жилье. Юрист Анна Тарасенкова подскажет, как правильно заключать договор и что делать, если возникла спорная ситуация.
Обсудить 
Поделиться
Аренда жилья: как справить новоселье и не попасть впросак

Аренда квартиры была и остается единственным вариантом для тех, у кого нет возможности приобрести жилье. Кроме того, съемные квадратные метры могут стать полигоном для отработки навыков выживания: вы точно узнаете, способны ли существовать в условиях «минус 20 (30,40) тысяч ежемесячно», и, быть может, решитесь взять ипотеку.

Найти подходящий вариант съемной квартиры – это полдела, даже, пожалуй, треть. Куда более важно уделить максимум внимания документам и оформлению договоренностей, чтобы не пришлось день или месяц спустя перевозить вещи обратно.

Изучаем документы

Прежде всего – это свидетельство на квартиру и документ, удостоверяющий личность собственника. Сдавать квартиру имеет право только собственник (или лицо, уполномоченное на это действие нотариально удостоверенной доверенностью) – ст. 30 ЖК РФ, ст. 608 ГК РФ.

Если собственников несколько, то каждый должен дать согласие на заключение договора аренды (или же должна быть соответствующая доверенность).

Совершенно нелишним будет ознакомиться со свежей выпиской из домовой книги, и вот почему. Граждане (например, родственники собственника, живущие в квартире), не являющиеся собственниками, вправе пользоваться жильем (ст. 31 ЖК РФ), и если собственник собирается сдавать квартиру, то они как минимум должны знать об этом и не иметь ничего против.

Несоблюдение этих элементарных правил увеличивает риск того, что к вам на «новоселье» заявится некто, который заявит, что является еще одним собственником жилья и не хочет видеть в квартире посторонних людей. В случае с зарегистрированным на данной площади потребовать очистить помещение он не может, но пользоваться им – вполне.

Ситуация осложняется, если квартира муниципальная: требуется не только письменное согласие всех зарегистрированных, но и разрешение от собственника жилья (города, поселка и т. д.).

Видимо, именно поэтому муниципальное жилье разумные люди снимают крайне редко.

Покупка квартиры на вторичном рынке без агентств

Аренда жилья: как справить новоселье и не попасть впросак

Документы в порядке – время обговорить условия найма жилья и зафиксировать их. Даже если квартиру сдает ваш самый близкий друг или знакомый, договор должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды (договор имущественного найма) – это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование – ст. 606 ГК РФ. Будут ссылаться на то, что, мол, зачем тратить деньги на нотариуса – задумайтесь, так ли уж благонадежен собственник.

В договоре должны быть указаны: срок, в течение которого арендатор будет занимать жилое помещение; размер арендной платы и срок, на который она установлена; описание жилья, которое позволяет его безошибочно идентифицировать и дает представление относительно его свойств (сколько комнат, какое имущество, состояние сантехники).

Многие прилагают фото «ключевых» объектов, и это весьма неплохая идея. А вот опись имущества должна быть обязательным приложением к договору – скрупулезно и тщательно перепишите мебель, технику, и все присутствующие предметы, а также их состояние, чтобы не платить за пропажу того, чего не было; данные собственника (собственников); перечень лиц, которые будут проживать в помещении; условия, при наступлении которых возможно расторжение договора; последствия порчи имущества собственника и нанесения вреда имуществу соседей (будьте очень внимательны с этим пунктом, не позволяйте включать в договор условия о том, что в период аренды за все отвечаете вы) и т. д.

Если оговаривается, что платить за электричество и воду будете вы, то обязательно пропишите в договоре текущие показатели счетчиков. И вопрос, непосредственно связанный с этим: порядок визитов. Видите ли, не договорившись о том, что хозяин имеет право вас посещать, скажем, по предварительно оговоренному времени после обязательного предварительного звонка, вы рискуете своим комфортом и покоем. Не исключено, что хозяин будет приходить, как к себе домой, в любое время.

Вопрос, конечно, весьма щекотливый. Однако в данном случае собственник квартиры передал вам ее в пользование, а согласно статье 25 Конституции жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц.

Кстати, вселение в нанимаемое жилое помещение несовершеннолетних детей возможно без согласия наймодателя, причем без учета нормы площади на одного человека (ст. 679 ГК РФ).

Ни в коем случае ничего не подписывайте, не прочитав. Если что-то вызывает вопросы и сомнения, то попросите разъяснений или копию договора, чтобы показать юристу или, на худой конец, поискать разъяснения в интернете.  

Квартира за бесценок: какие льготы по ипотеке может получить семья в 2015 году?

Аренда жилья: как справить новоселье и не попасть впросак
  1. Появился некто зарегистрированный и занял помещение

Предъявлять претензии собственнику, который был обязан обеспечить беспрепятственное пользование помещением. А чтобы подстраховаться – просите все-таки выписку из домовой книги. 

  1. Каждый месяц повышается арендная плата

Если в договоре такого условия нет, то налицо нарушение статьи 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Кроме того, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается (ст. 682 ГК РФ).  

  1. Получив арендную плату, наймодатель утверждает, что денег ему не давали (или дали меньше, чем положено)

От обмана и недоразумений спасает только расписка, а уж пересчитать деньги за квартиру хозяин просто обязан, причем лучше при свидетелях.  

  1. Хозяин не возвращает залог

Если срок аренды истек, то хозяин имеет право потребовать освободить помещение (срок договора истек, а вы в этой квартире не зарегистрированы и не имеете на нее никаких прав). При этом все споры относительно залога решаются в судебном порядке (ст. 808 ГК РФ).

Небольшая подсказка: можно попытаться разъяснить хозяину, что вы, как честный налогоплательщик, просто обязаны сообщить в налоговую инспекцию по месту нахождение сдаваемого имущества о сдаче квартиры в аренду и или о неуплате НДФЛ, или о занижении налогооблагаемой суммы. 

Ипотечная квартира: когда и как из неё могут выселить

Жизнь в кредит: советы тем, кто не умеет копить деньги