Зачем нужен врач на сделке с недвижимостью

Несмотря на все правки, ГК РФ по-прежнему содержит положение о том, что сделка может быть признана недействительной, если гражданин впоследствии был признан недееспособным. Это возможно по иску опекуна указанного гражданина и при наличии доказательств, что на момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Очевидно, что каким бы разумным и проницательным человеком вы не были, в случае если вы не профессионал, вы вряд ли сможете объективно оценить психическое состояние своего «контрагента». Внешне он может выглядеть вполне нормально, вести себя адекватно и, даже у самых тяжелых расстройств имеется, как правило, стадия ремиссии.

Справки из диспансеров свидетельствуют лишь о том, что человек не состоит на учете в указанных учреждениях, но она не свидетельствует однозначно о том, что человек отдает отчет в своих действиях. Кроме того, признать человека недееспособным или ограниченно дееспособным может только суд. Именно решение суда, а не справка из диспансера свидетельствует о недееспособности (ограниченной дееспособности). Таким образом, справки – не панацея, но все-таки они повышают уровень защищенности добросовестного покупателя.

Удостоверить сделку у нотариуса? Не говоря уже о цене вопроса (нотариальное удостоверение плюс «техническая работа» обойдутся в несколько раз дороже, чем заключение сделки в простой письменной форме), нотариус не является экспертом, и определяет психическое состояние «на глаз». Таким образом, даже нотариально удостоверенная сделка, совершенная недееспособным, может быть оспорена в суде. Таким образом, проведение медицинского освидетельствования стороны сделки существенно снижает риски потери имущества и денег в следующих случаях:

• имеются сомнения в психическом здоровье стороны сделки;
• если о «сомнительной» стороне сделки ничего не известно;
• если сделку будет проводить представитель и вы не будете присутствовать на сделке;
• если вдруг стало известно, что сторона сделки состоит или состояла на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
• если, напротив, сторона всячески уклоняется от того, чтобы представить хотя бы минимальные данные о психическом здоровье (те же справки из диспансеров);
• если сторона предполагаемой сделки злоупотребляет алкоголем или употребляет наркотики (что выясняется, как правило, после неформального общения с соседями);
• если в сделке участвует человек преклонного возраста. Кто может проводить медицинское освидетельствование? Это не обязательно должен быть врач из института Сербского. Можно обратиться практически в любую организацию, при условии, что у нее имеется лицензия на услуги по психиатрии и медицинскому (наркологическому) освидетельствованию. В этом можно убедиться (и впоследствии убедить суд) с помощью заверенной копии лицензии. Поскольку такая лицензия выдается лишь фирмам или предпринимателям, то необходимо также убедиться в том, что выбранный вами психиатр имеет соответствующий статус, т. е. зарегистрирован в качестве ПБОЮЛа или работает в лицензированной организации.

В то же время, даже если сама медицинская фирма имеет соответствующую лицензию, следует удостовериться в том, что у врача, который будет проводить освидетельствование, имеются действительные:

• сертификат психиатра (или психиатра-нарколога) ПЛЮС
• удостоверение о прохождении обучения по программе подготовки врачей (фельдшеров) по вопросам медицинского освидетельствования на состояние опьянения лиц, которые управляют транспортными средствами.

На практике врач, проводящий освидетельствование, сразу по прибытии представляет не только оригиналы документов, подтверждающих их квалификацию, но и удостоверенные копии к уже готовому заключению. В заключении эксперта будет указано не только наличие конкретного недуга психического плана, но и его влияние на понимание сделки и её возможных последствий, в настоящий момент. Еще один тонкий момент: если освидетельствование оплачиваете вы, то разумно оплатить услуги заранее, по банковским реквизитам. Эта платежка позволит доказать, что заключение врача получено своевременно. В случае возникновения судебного разбирательства, суд, как правило, назначает экспертизу, по результатам которого эксперт выносит решение относительно того, осознавал ли человек свои действия, был ли в состоянии руководить ими, и контролировал ли своё поведение на момент совершения сделки. Справедливости ради надо отметить, что заранее проведенная экспертиза – это существенное и ценное, но не единственное доказательство. Если она проведена полномочными лицами и без нарушения процедуры, то суд учтет её результаты и, скорее всего, пригласит в качестве свидетеля эксперта, который ее проводил (если по каким-то причинам суд этого не сделает, то вы должны ходатайствовать об этом). В любом случае наличие справок из диспансеров и заключение эксперта облегчает доказательство того, что сторона сделки была на момент ее совершения абсолютно нормальной.