Титульное страхование – кому это выгодно?

100%-ную уверенность в чистоте сделки не может дать ни один риэлтор, ни одно агентство. Даже самая тщательная проверка не гарантирует чистоты квартиры. В идеале с помощью титульного страхования можно застраховать риск утраты права собственности на самую дорогую вещь (как правило) – на недвижимость.  В отличие от страхования имущественного, речь идет не об утрате или порче объекта, а о потере права собственности на него. То есть титульное страхование призвано минимизировать риск приобретателя недвижимости в результате разного рода, скажем так, противоправных действий.

Есть общие основания для признания сделок недействительными, например:
•    несоответствие сделки требованиям нормативно-правовых актов;
•    совершение сделки недееспособным, ограниченным в дееспособности гражданином, или несовершеннолетним (не обладающим дееспособностью в полном объеме);
•    совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
•    совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы и т. п.

Кроме того, учитывая уровень криминализации российского рынка недвижимости, нельзя исключать вероятность подделки документа (например, свидетельства о смерти супруга или согласия на сделку). Еще пример: если приобретается квартира, полученная продавцом в порядке наследования, весьма непросто выяснить, все ли наследники были призваны, найдены и, вообще, воспользовались своими законными правами, соблюдены ли правила об обязательной доле и т. д.

Риск для покупателя сохраняется и спустя довольно значительное время после «закрытия» сделки. Например, если сделка продажи квартиры заключена лицом, не являющимся собственником недвижимости (ничтожная сделка, т. е. сделка, недействительная в силу закона, независимо от признания ее таковой судом), то иск с требованиями по такой сделке может быть подан в течение трех лет с начала ее исполнения, при этом под исполнением сделки понимаются открытые действия.

Оспоримая сделка

Срок исковой давности по оспоримым сделкам с недвижимостью – один год. Оспоримой сделка может быть признана лишь по решению суда, т. е. заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании оспоримой сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для обращения в суд. Пример: продажа доли в квартире с нарушением правил о преимущественном праве других собственников.  

Именно поэтому договор титульного страхования имеет смысл заключать на срок не менее трех лет. Если сделка будет признана недействительной, то одна сторона (продавец) возвращает деньги, а другая (покупатель) возвращает жилье законному владельцу. Но, как правило, денег у «продавца» уже не оказывается, равно как и другого имущества, на которое можно обратить взыскание. Иначе говоря, возвращать ему уже нечего. Или, что скорее всего, «продавца» найти будет уже невозможно.

Для таких случаях предназначено титульное страхование. От других рисков титульное страхование не убережет. К примеру, если вдруг окажется, что квартира обременена залогом (например, передана в счет получения ренты), то это не будет считаться страховым случаем. Кроме того, получить что-то по «титульной» страховке будет возможно лишь после вступления в силу решения суда о прекращении права собственности.

Таким образом, наличие полиса титульного страхования дает некоторые гарантии если:
•    в последней или предыдущих сделках были нарушены права третьих лиц (права наследников, иждивенцев, несовершеннолетних и т. д.);
•    предыдущие сделки были незаконны;
•    правоустанавливающие документы оказались подложными;
•    кто-либо из участников сделок признан недееспособным;
•    при регистрации была совершена ошибка;
•    суд вынес неправомерное решение, отмененное вышестоящей инстанцией и т. д.

На что стоит обратить внимание, выбирая страховую компанию. Само собой, репутация и стаж работы. Целесообразно уточнить, возможно ли заключить договор уже на этапе подготовки договора, может ли страховая компания провести экспертизу на этом этапе (и сколько это будет стоить?). Хорошо, если в договоре будет прописано обязательно страховой компании бесплатно защищать интересы страхователя в суде в случае претензий третьих лиц на приобретенный им объект недвижимости. Солидной страховой компании гораздо дешевле нанять хорошего адвоката, чем выплачивать страховку.

Немалым преимуществом титульного страхования считается то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества и затрат, связанных с ее владением. В идеале титульное страхование должно полностью покрыть финансовые расходы по приобретению.

Тут, конечно, предсказывать что-либо трудно. Если за период действия договора жилье подорожало, то убытки восполнить не получится, если же цены на жилье снизились, то будем считать, что страховались не зря. К сожалению, вряд ли возможно ознакомиться со статистикой выбранной вами страховой компании именно по титульному страхованию (да и вряд ли эта статистика будет правдивой), сколько отказов и по каким основаниями.

В любом случае надо быть готовым к тому, чтобы подтвердить (в том числе и в судебном порядке) свою добросовестность как приобретателя, потому что скорее всего отказ в выплате страхового возмещения может последовать именно со ссылкой на «недобросовестность» приобретателя.

В свое время на это указали Верховный и Высший арбитражный суды (постановление от 29.04.10 № 10/22, п. 38):

•    приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом;
•    существенным подтверждением добросовестности приобретения является принятие покупателем всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Если при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, однако не сделал этого, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности. Суды также подчеркнули, что иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным.

Так, в качестве подтверждения добросовестности суды принимают доказательства того, что покупатель до приобретения объекта обратился в специализированную (риэлторскую) фирму, заключил договор на проведение работ по правовой экспертизе приобретаемого объекта недвижимости, имеет документы о том, что работы были проведены.

Если доказать собственную добросовестность не удастся, то надо быть готовым к тому, что в возмещении по договору титульного страхования будет отказано. И судебные перспективы более чем туманные.

Итак, титульное страхование не делает вас добросовестным, что называется, «по умолчанию». Титульное страхование не подтверждает «чистоту» сделки и не защищает от претензий. Это не более чем дополнительная страховка (весьма недешевая, с учетом того, что заключать ее имеет смысл не менее чем на три года), которая несколько увеличивает шансы на то, чтобы добросовестный приобретатель получил назад деньги, затраченные на приобретение квартиры.