Покупка недвижимости в гражданском браке

Многие семьи в современном мире живут как им живется, не обращая внимания на регистрацию брака и прочие формальности. Но рано или поздно бюрократические проблемы настигают и этих беззаботных. Как было сказано в материале, посвященном правам детей, рожденных в гражданском браке, под понятием «гражданский брак» понимается ситуация, когда мужчина и женщина живут вместе, ведут общее хозяйство, рожают и воспитывают детей, но не регистрируют свои отношения официально. Оформление документов, наследственные права, приобретение жилья – во всех этих ситуациях люди вынуждены предпринимать дополнительные (по сравнению с теми, кто живет в зарегистрированном браке) усилия, чтобы защитить свои интересы. Попробуем разобраться, как, живя в «гражданском браке», приобрести квартиру без риска остаться ни с чем.

Понятно, что все эти вопросы возникают в связи с необходимостью обеспечить свои права в случае прекращения отношений. Если семья распадается, вопрос раздела имущества неизбежен, вне зависимости от регистрации брака или ее отсутствия. При отсутствии регистрации брака права партнеров защищены весьма слабо. Внезапно может выясниться, что все крупные покупки оформлены лишь на одного партнера – просто потому, что так было удобнее. При разделе имущества расходящейся пары второму партнеру весьма трудно будет доказать, что он имеет право на часть совместно нажитого, даже если люди прожили вместе долгие годы, родили детей и явно вместе вкладывались во все свои приобретения. Именно на этот случай юристами разработан ряд рекомендаций, призванных помочь партнерам обеспечить свои имущественные права.

Как оформить квартиру

Гражданский и Семейный кодексы четко говорят нам, что имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. Незарегистрированные отношения таких последствий не порождают. Имущество, приобретенное людьми, которые в браке не состоят, будет принадлежать тому из них, кто указан в договоре в качестве покупателя. Именно поэтому, основное правило безопасности гласит – покупку нужно оформлять на двоих. Пусть оба партнера будут покупателями по договору. В этом случае нужно будет прописать, какая доля в новой квартире принадлежит каждому из них (например, по 0,5 каждому). При регистрации права собственности каждому из партнеров будет выдано свое свидетельство о праве собственности на долю. В данном случае не будет иметь значения, на чьи деньги приобретена недвижимость. Даже если вся сумма на покупку была внесена лишь одним из партнеров, собственниками станут оба. Это с достаточной гарантией позволит впоследствии не остаться на улице.

Свою долю каждый из партнеров впоследствии сможет продать, обменять, подарить, завещать или передать по наследству по закону. Конечно, при продаже или обмене такой доли, будет действовать право преимущественной покупки – один из собственников, прежде, чем продать свою долю, должен будет предложить второму собственнику ее выкупить. Цену при этом можно назначить любую. Если второй партнер от покупки откажется, долю можно продавать кому угодно, но цена продажи уже не может быть ниже той, что была предложена партнеру.

Один из важных моментов заключается в том, что незарегистрированные партнеры юридически друг другу посторонние люди,  поэтому на их отношения не будут распространяться правила о наследовании – унаследовать имущество после «гражданского супруга» можно лишь по завещанию, но не по закону. Наследниками по закону будут дети, родители и другие родственники того партнера, которому принадлежит доля.

Кроме того, для таких партнеров не действуют налоговые льготы, существующие, например, для сделок дарения между родственниками. Договор купли-продажи квартиры можно заключить в простой письменной форме (оформлять такой договор у нотариуса не обязательно). Желательно при этом воспользоваться услугами адвоката или риелтера, которые помогут разобраться в правовых нюансах и грамотно описать все условия приобретения недвижимости.

Если по какой-то причине включение в договор купли-продажи сразу обоих партнеров невозможно, можно совершить покупку на имя одного из них, дождаться оформления права собственности, и потом совершить передачу второму партнеру доли в праве собственности на недвижимое имущество. Эту передачу можно оформить договором дарения или купли-продажи доли. Эта сделка будет облагаться налогом, зато позволит обоим партнерам иметь в собственности часть недвижимости.

Бывают и такие ситуации, когда партнеры решают оформить покупку на одного из них, а деньги дают оба (предположим, в равных долях). Это рискованная ситуация, поскольку один из партнеров вносит свои средства, а взамен не получает ничего. Однако защитить свои права можно и в этой ситуации. В этом случае, при возникновении каких-либо конфликтов по поводу раздела имущества, второй партнер может попытаться доказать свои права на спорную недвижимость в суде. Это возможно, если партнер-несобственник докажет, что в покупку вложены его деньги (например, кредит на покупку взят на его имя, или продавцу переданы деньги с его банковского счета, источник денег указан в договоре купли-продажи и т.д.). Такое вложение денег необходимо будет подтвердить документами, свидетельствующими, что вот эти конкретные деньги потрачены на приобретение именно этой недвижимости. Тут помогут чеки, выписки с банковского счета, документа по кредиту и иные подтверждающие движение средств бумаги.

Есть еще один немаловажный момент. Существенное значение имеют вложения, увеличивающие стоимость недвижимого имущества. Например, если в полуразрушенной квартире, принадлежащей одному из партнеров, на деньги или силами второго партнера был сделан евроремонт. Или дачный домик был перестроен в современный коттедж. В этих случаях право собственности формально остается тем же самым, однако у партнера, вложившегося в ремонт и перестройку, возникает право требовать переоформления доли в праве собственности на себя. Нужно будет доказать, что стоимость имущества ощутимо увеличилась в результате переделок, и доля, соответствующая сумме, на которую увеличилась рыночная стоимость, будет закреплена за вложившимся в работы партнером.

Строительство дома штука сама по себе более сложная, чем покупка квартиры, однако это тоже способ приобретения недвижимости. Здесь немало моментов, на которые следует обратить пристальное внимание партнерам, живущим в «гражданском браке». Если супруги просто строят дом и он, в любом случае, будет принадлежать им обоим по закону, то партнерам по «гражданскому браку» нужно будет договариваться. Можно, например, договориться, как именно будет оформлено право собственности, когда дом уже будет построен, а можно заранее подстраховаться, чтобы к моменту оформления права всех участников строительства были защищены.

Здесь значение будет иметь все – кому принадлежит земельный участок, на чьи деньги приобретены строительные и отделочные материалы, кто оплачивал проект дома, кто платил строителям за работу, и все остальное. При строительстве имеет смысл бережно сохранять буквально все документы на оплату всего: от газопровода до дверных ручек. В конечном итоге может выясниться, что оба партнера, действительно, поровну вложились в стройку. При возникновении конфликта эти документы помогут в суде отстоять свое право собственности на часть дома.

Если есть желание, в число покупателей можно включить также детей – тогда они тоже станут самостоятельными собственниками доли в праве собственности на квартиру, а родители лишь будут представлять их интересы до достижения детьми возраста 18 лет. При включении в число собственников детей, более защищенными оказываются права того партнера, с кем остаются жить дети. Например, если у партнеров двое детей и квартира принадлежит в равных долях всем четверым членам семьи, то при разделе имущества суд может обязать одного из партнеров продать свою долю второму партнеру – тому, с которым остаются дети. Наиболее вероятно такое произойдет, если квартира невелика, и выделить отдельную комнату одному из партнеров просто невозможно.