Cделки супругов: покупка недвижимости

В период ноября-декабря у моей знакомой, довольно успешного профессионального риелтора, активизировалась работа по продаже так называемых элитных коттеджей на береговой линии. В Самаре такие дома располагаются в зелёной зоне с видом на реку Волгу, площадью от 300 до 1 000 кв. м. и, соответственно, ценой от 30 000 000 рублей и выше. Так как реализовать на рынке недвижимости отдельно стоящий дом с земельным участком по такой цене трудно, по такой категории сделок мы работаем на пару. Риелтор ведёт переговоры и весь процесс продажи объекта, а я обеспечиваю правовую поддержку при заключении договора: начиная от ввода в эксплуатацию только что построенного дома, подключения коммуникаций, присвоения адреса и оформления соответствующей документации, заканчивая организацией самой сделки в Росреестре.

По одному из таких объектов и была проведена огромная работа правового характера, получена кипа документов, исправлено множество ошибок, допущенных застройщиком при оформлении разрешительной документации. Но за день до сделки жена покупателя была вынуждена срочно уехать в другой город по семейным обстоятельствам. Мы по этому поводу не переживали, так как со стороны покупателя на заключение договора купли-продажи должен был выходить муж.

Однако риелтор, представлявший интересы покупателя, отказывался выходить на сделку в обусловленный день по той причине, что перед отъездом жена не оформила нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки на покупку недвижимости, которая поступит в их с мужем совместную собственность. На наше несчастье, в той деревне, куда она отбыла к родственникам, даже нельзя было воспользоваться услугами DHL.

Забавность ситуации заключалась в том, что в нашем случае для заключения договора и покупки недвижимости согласие жены и вовсе не требовалось. Как я не пыталась растолковать риелтору противной стороны положения действующего законодательства о порядке совершения супругами сделок с недвижимостью, он не мог или не хотел вникать в юридические тонкости данного вопроса и рисковать деньгами своего клиента, сдавая в регистрирующий орган неполный, по его мнению, пакет документов.

Нужно заметить, непонимание в данном вопросе я встретила уже не в первый раз, и всякий раз, когда я говорю клиентам или контрагентам, что на заключение данной конкретной сделки согласие супруга не нужно, я слышу почти всегда один и тот же ответ: «Как не надо? Я вот неделю/месяц/год назад покупал квартиру, и согласие жены с меня потребовали».

Разбираться в этом вопросе нужно с помощью положений Гражданского, Семейного кодекса РФ и других законов, при этом читать соответствующие статьи нужно очень внимательно.

Итак, в соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Данные положения содержатся также в ст. 34, ст. 36 Семейного кодекса РФ.

При этом в случае с недвижимым имуществом не имеет значения, на чьё имя выдано свидетельство о государственной регистрации права. Супруг, указанный в свидетельстве, будет являться так называемым титульным собственником. Само имущество же в любом случае будет считаться общим совместным.
В данном случае единственное разница между супругами будет в том, что при последующем распоряжении недвижимостью стороной по соответствующему договору будет являться именно титульный собственник; другой же супруг, не указанный в свидетельстве, будет, в случае необходимости, давать нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки.

Соответственно, под действие норм о порядке совершения сделок супругами не попадает имущество, которое

1. указано в брачном договоре с регламентацией иного, отличного от установленного законом, порядка распоряжения;

например, в брачном договоре может быть указано, что имущество, приобретённое на имя каждого из супругов, в том числе во время брака, является его личной собственностью, и супруги распоряжаются таким имуществом, приобретённым на своё имя, самостоятельно;

2. не является совместной собственностью супругов:

• имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
• имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездной сделке (в порядке дарения, наследования, приватизации жилого помещения).

Другими словами, если супруг в период брака участвовал в приватизации, то он не обязан спрашивать согласия жены ни на само участие в приватизации, ни на отчуждение жилья, полученного в порядке приватизации.

К слову об имуществе, приобретённом до брака. При покупке недвижимости и решении вопроса, требовать ли с продавца согласие супруга, сопоставляйте дату регистрации права собственности продавца и дату регистрации его брака. При этом последнюю проверяйте не по штампу в паспорте, а по самому свидетельству о браке. На моей практике хоть и единожды, но был случай, когда в штампе в паспорте продавца была указана неверная дата, исходя из которой мы посчитали, что имущество было приобретено до брака. Результат – приостановка государственной регистрации по причине непредставления согласия супруга на продажу совместно нажитого имущества (так как на самом деле брак был зарегистрирован намного раньше, чем было указано в паспорте).

Порядок распоряжения общим имуществом супругов регламентирован в ст. 35 Семейного кодекса РФ.
В ч. 1 и ч. 2 данной статьи говорится о том, что распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, которое при совершении сделки одним из супругов предполагается.

То есть по смыслу закона в случае, когда один из супругов идёт в магазин и покупает кастрюлю или домашний кинотеатр, презюмируется, что другой супруг согласен на приобретение данного имущества в совместную собственность, и никаких дополнительных документов, подтверждающих такое согласие, для совершения соответствующих сделок не требуется.

Согласно ч. 3 ст. 24 Федерального закона РФ от 21.07.1997  года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ устанавливает только два исключения из этого правила. Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки требуется, если происходит:

1. распоряжение, то есть отчуждение, недвижимого имущества;
2. совершение сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации.

С первым пунктом разобраться легче. Когда происходит распоряжение недвижимым имуществом, являющимся совместной собственностью: продажа, дарение, мена и т.п., получение согласия второго из супругов на совершение соответствующей сделки обязательно. При этом отнесение имущества к категории недвижимого должно осуществляться в соответствии со ст. 130, ст. 132 Гражданского кодекса РФ.

Вывод из этого правила один: для совершения сделок, направленных не на отчуждение недвижимости, а на его приобретение, нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется.

Здесь каждый, кто в браке участвовал в покупке жилья, возразит, что на совершение соответствующей сделки он брал у супруга согласие. И это справедливо.

Однако в этом случае мы уже говорим о действии второго исключения, оговорённого в ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга для совершения сделки

• требующей нотариального удостоверения,
• требующей регистрации.

И здесь уже не имеет значения, какие имущество выступает в качестве предмета договора: движимое или недвижимое.

Если Вы заключаете договор, предметом которого является совместное движимое или недвижимое имущество, и этот договор нотариально удостоверяется в силу закона, например, договор ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ), договор по отчуждению долей в уставном капитале (п. 11 ст. 21 Федерального закона РФ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"), то для заключения такого договора независимо от его условий требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Также требуется согласие супруга на заключение сделки, требующей регистрации. И именно это положение закона большинством понимается превратно. Все знают, что для того, чтобы купить или продать любую недвижимость, нужно сдать соответствующие документы в Росреестр, где после проведения регистрации Вам выдадут свидетельство о государственной регистрации права. Вследствие этого бытует ошибочное мнение, что все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, и, соответственно, для совершения любой сделки с недвижимым имуществом необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга.

Возникает только логичный вопрос: почему же в Семейном кодексе так и не написали?

Подобное непонимание происходит из-за смешения понятий и незнания некоторых тонкостей закона.
Дело в том, что Росреестр как уполномоченный орган проводит государственную регистрацию ПРАВ на недвижимое имущество и СДЕЛОК с ним. При этом регистрация осуществляется исходя из требования ст. 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Обратите внимание на формулировку! Ст. 131 говорит об обязательной государственной регистрации ВСЕХ ПРАВ на любые виды недвижимого имущества, но не о государственной регистрации всех сделок с недвижимым имуществом.

Обратившись же к положениям, например, ст. 558 Гражданского кодекса РФ, говорящей об особенностях продажи жилых помещений, мы обнаружим следующее правило: ДОГОВОР продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации. Вот здесь уже закон говорит о государственной регистрации СДЕЛКИ. Именно о таких сделках, требующих по закону государственной регистрации, и говорит ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

То есть при каждой сделке с любой недвижимостью происходит государственная регистрация права.
Но не при каждой сделке с недвижимостью происходит государственная регистрация самой сделки, то есть договора. Регистрационные действия в отношении сделки осуществляются в случаях, прямо предусмотренных законом, например:

• ранее упоминавшаяся ст. 558 Гражданского кодекса РФ говорит о сделках с жилыми помещениями,
• ч. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ - о продаже предприятия как имущественного комплекса,
• ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ - о договоре аренды здания или сооружения на срок не менее 1 года,
• ст. 584 Гражданского кодекса РФ о договоре ренты, предусматривающем отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты,
• ч. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусматривает госрегистрацию договоров об участии в долевом строительстве.

Как видно, необходимость регистрация договора, предметом которого выступает недвижимое имущество, определяется конкретным видом недвижимого имущества: жилое или нежилое, и видом самого договора.

В отношении движимого имущества закон говорит об обязательной регистрации соответствующих сделок в отношении, например:

• музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав негосударственной части Музейного фонда РФ; соответствующие сделки считаются совершенными со дня их государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ (ст. 25 Федерального закона РФ от 26.05.1996 года № 54-ФЗ "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации");
• патентов, исключительных прав на изобретение, полезную модель или промышленный образец; соответствующие договора согласно ст. 1369 Гражданского кодекса РФ подлежат государственной регистрации в федеральном органе по интеллектуальной собственности.

Также следует отметить, что государственную регистрацию сделок и прав не следует путать с актами государственного регистрационно-технического учета отдельных видов имущества. Примером такого акта является постановка покупателем на учет в органах МВД автомототранспортного средства. Это означает, что сделки по распоряжению автотранспортом (как не относящиеся к сделкам по распоряжению недвижимым имуществом и сделкам, подлежащим регистрации) не требуют получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

Соответственно, если:

• сделка не подпадает под формулировку «сделка по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом»,
• соответствующий договор не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса,
• соответствующий договор в силу прямого указания в законе не подлежит регистрации,

то для совершения соответствующей сделки нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется.

Например, такой сделкой может быть покупка земельного участка, гаража, нежилого помещения или нежилого здания.

К слову о сделках с жилыми и нежилыми объектами. Напомню, из текста ст. 558 Гражданского кодекса РФ следует буквально, что регистрации подлежат договора в отношении жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры. То есть перечисляются все виды жилого помещения, указанные в закрытом перечне ст. 16 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, объекты недвижимости, поименованные в документах как жилое строение, жилой дом без права регистрации проживания в нём и т. п., если в графе «назначение» в документах значится формулировка «нежилое», не относятся к жилым помещениям в понимании ст. 16 Жилищного кодекса РФ и ст. 558 Гражданского кодекса РФ.

Такие объекты чаще всего встречаются на дачных и садовых земельных участках и зарегистрированных по дачной амнистии. Это дачные домики, которые оформлялись в соответствии с Федеральным законом РФ от 15.04.1998 года N 66-ФЗ.

"О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". По смыслу данного закона строившиеся на дачных и садовых землях домики предназначались для отдыха в летнее время года (на такой земле предоставлялось право возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем), поэтому при регистрации они именовались как «жилое строение» (а не «жилой дом») или «жилой дом без права регистрации проживания в нём».

И хотя Конституционный Суд РФ разрешил так называемую «прописку на дачах» (Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 года N 13-П,  Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 года N 7-П), статус соответствующих объектов недвижимости остаётся неизменным – непригодные для круглогодичного проживания. Сменить его можно лишь пройдя установленную законом процедуру по признанию помещения пригодным для круглогодичного проживания. И при покупке таких объектов сделка будет квалифицироваться как совершаемая в отношении нежилого недвижимого имущества, соответственно, нотариально удостоверенного согласия супруга на покупку такой недвижимости не требуется.

_Перечень использованных нормативно-правовых актов:

• Гражданский кодекс РФ (Часть 1) от  30.11.1994 года N 51-ФЗ
• Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ
• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ
• Федеральный закон РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"
• Федеральный закон РФ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"
• Федеральный закон РФ от 26.05.1996 года № 54-ФЗ "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации"
• Федеральный закон РФ от 15.04.1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
• Федеральный закон РФ от 21.07.1997  года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
• Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 года N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество"
• Постановление Правительства РФ от 12.08.1994 года N 938 "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории РФ"_