• Мнение эксперта

Развод: как делить ипотечную квартиру и долги

Анна Тарасенковаюрист
Развод: как делить ипотечную квартиру и долги

Даже если за ипотеку расплачивается только один из супругов, при разводе делить квартиру суд будет поровну. Если такое положение дел вас не устраивает, самое время обсудить порядок заключения договора между мужем и женой. Важно учесть и то, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Развод, если за годы совместного проживания было накоплено то или иное имущество, становится процессом сложным. К сожалению, порой совместно накопленными оказывается не только имущество, но и долги.


Общие долги супругов при разделе распределяются между ними пропорционально присужденным долям. Суд определяет:
• какое конкретно имущество передается каждому из супругов (бывших супругов);
• стоимость имущества (в том числе каждой вещи);
• размер компенсации (если она выплачивается);
• указание о прекращении прав общей собственности и другие определения суда в соответствии с предметом иска.


Важно установить, является ли долг общим или личным. К личным относятся обязательства, возникшие у каждого из супругов:
• до регистрации брака;
• после заключения брака, неразрывно связанные с личностью должника (например, возникшие из причинения вреда, которые не могут переходить ни по закону, ни по договору);
• обременяющие раздельное имущество супругов (самый распространенный пример – долги наследодателя);
• перед другими членами семьи (например, алименты).


Если кредиторы начинают претендовать на все имущество, нажитое в период брака

В таком случае суд должен установить, является ли это имущество общим совместным либо принадлежит одному из супругов. Например, жена разводится с мужем. Квартира, в которой они оба проживают, была взята по ипотеке, основным заемщиком является жена (у нее была «белая» зарплата). Как в таком случае будет решаться вопрос?


По умолчанию предполагается, что имущество, нажитое супругами во время брака, – это их совместная собственность, независимо от того, сколько денежных средств каждый из них вложил в покупку спорного имущества (ст. 34 СК РФ). То есть даже если имущество было приобретено полностью одним из супругов – и все равно считается, что это совместная собственность.


Доли в совместно нажитом имуществе предполагаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (ст. 39 СК РФ). То есть даже тот факт, что женщина больше вложила в приобретение квартиры, поскольку зарабатывала больше, чем муж, являлась основным заемщиком по ипотеке – это не безусловное основание для отступления от равенства долей. Жена может в такой ситуации потребовать выдела ей большей доли в квартире (особенно если вместе с ней будет проживать ребенок), но ей придется выплатить мужу по его требованию компенсацию за причитающуюся ему долю (ч. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).


К общим обязательствам супругов, как правило, относятся:
• обязательства, по которым оба супруга стали содолжниками в соответствии с законом или взяли на себя обязательства по договору;
• обязательства, должником по которым выступает один из супругов, однако все полученное было израсходовано на нужды семьи;
• обременения общего имущества;
• обязательства по возмещению вреда, причиненного общими несовершеннолетними детьми.


В отсутствие брачного договора имущество, приобретенное в браке, является совместным. Это касается и квартиры, приобретенной с помощью ипотеки.
Согласно статье 7 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

СК РФ устанавливает, что:
• при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39);
• общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).


Все было бы просто, если бы не было банка. Квартира, купленная с привлечением ипотеки, находится в залоге у банка, поэтому на все операции необходимо его согласие – в том числе понадобится и согласие на то, чтобы погашал кредит только один из супругов, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).


Выделить доли каждого супруга, заложить доли и пусть платят оба? Это возможно только если в квартире больше двух комнат, поскольку «часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки» (п. 4 ст. 5 закона об ипотеке). Разделить ежемесячный платеж на двоих – такое решение вряд ли найдет понимание у банка. Конечно, если супруги воспользовались своим правом разделить имущество по своему соглашению и составить брачный договор, то процесс разделения кредита упростится.
Если нет, то возможны следующие варианты.


Если оба супруга являются созаемщиками, и доли в квартире у них равные, то после развода они оба будут по-прежнему платить свою долю. Как правило, платит один из супругов, а второй возмещает ему затраты в пределах своей доли. Это идеальный вариант.


Менее заманчивый вариант приемлем, если:
• возможен раздел квартиры в натуре, т. е. если в ней не менее двух комнат;
• первоначальный заемщик – один из супругов;
• доли в квартире равные.


В таком случае все имущество делится поровну, доли выделяются физически и производится раздел ипотечного кредита. Если доли супругов в квартире равные, а второй супруг, во-первых, категорически против того, чтобы платить по кредиту и, во-вторых, не претендует на квартиру, то банк примет его отказ от претензий на квартиру (нотариально удостоверенный) и, скорее всего, согласится на перевод долга целиком на первого супруга.


И когда-то, в обозримом будущем, после погашения долга, он станет единственным владельцем некогда залогового жилья. Наконец, если банк против перевода долга, поскольку не имеет уверенности в платежеспособности заемщика, а первоначальный не может платить долг, то:
• квартира продается;
• остаток долга возвращается банку;
• остаток суммы разделяется между супругами.

Лого letidor.ru

Комментарии